全國30余城市出臺樓市微調(diào)政策 可能致量價齊升

新京報訊 （記者尹聰）降息、樓盤熱銷、房價上漲……諸多跡象顯示，此前因“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控而來的市場堅冰正逐漸消融。

去年下半年以來，截至目前，已有全國30多個城市出臺樓市微調(diào)政策，近期河南省發(fā)文稱首套房貸利率可打七折引起市場對樓市調(diào)控是否會放松的討論。

與地方政策通過“微調(diào)”方式打“擦邊球”的同時，6月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部年內(nèi)第三次“喊話”，要求“堅定不移落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施”。

各方博弈之下，處境微妙的房地產(chǎn)市場又一次地站在“向左走，還是向右走”的十字路口上。

6月樓市回暖顯著

6月初的降息利好，令本月整個住宅樓市都處溫暖之中。北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，端午期間，北京市新建住宅簽約1397套，二手房住宅簽約378套，合計簽約1775套，較今年“五一”三天假期上漲104%，同比去年飆漲307%。有報道稱，整個6月北京樓市成交量創(chuàng)下限購后新高已成為定局。

價格方面，北京樓市也告別此前的僵持狀態(tài)。統(tǒng)計顯示，北京熱銷的64個樓盤中，均價上漲的達37個。6月北京普通住宅簽約均價為21238元/平方米，環(huán)比上漲7.7%，再次突破2萬元。

在上海、南京、廣州等多個城市，端午期間均現(xiàn)樓市陽春。上述城市中有樓盤價格漲幅甚至超過10%。

各地頻繁微調(diào)樓市政策

有分析指出，央行6月初降息是推動當前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前，部分地區(qū)就出現(xiàn)了樓市限購政策的微調(diào)。據(jù)記者梳理，自2011年下半年以來，已有30余個城市陸續(xù)出臺樓市微調(diào)政策，涵蓋稅費優(yōu)惠、購房補貼等多個方面。

廣東佛山是全國首個明確放松限購政策的城市。至今年2月，安徽蕪湖更是發(fā)文對“購房者購買90平米及以下房子，給予50元/平米—150元/平米的補貼”。

佛山、蕪湖等地的新政出臺后，遭到外界對于其地方政府“托市痕跡明顯”等質疑。在上級政府干預下，兩地新政被迅即叫停。其中，佛山新政從出臺到被叫停尚不到12小時,被諷為“史上最短命新政”。

與此前佛山、蕪湖、成都、海口等城市微調(diào)被叫停不同。其他城市微調(diào)政策均在默許下正常進行。今年5月，揚州發(fā)布新政，受到了住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心官員的肯定，稱其并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進行的積極有益的探索。

6月25日，河南省6部門發(fā)文，稱金融機構原則上應給予首套房購房者基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關口，那無疑將形成示范效應，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危。

部委6月5次回應“風聲”

各地政府接連對限購政策微調(diào)，加上降息刺激，開發(fā)商頻頻放出限購政策將松綁的信號。對此，6月以來，中央多個部委5次重申，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，“個人房貸政策不變”。

6月6日，住建部新聞發(fā)言人敦促有關城市，“執(zhí)行好限購措施”。同時，該發(fā)言人還稱，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。19日，住建部發(fā)言人再次表示，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。據(jù)悉，今年以來，住建部已3次重申“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。

同月，發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會接連駁斥了市場上關于地產(chǎn)松綁、房貸放寬和個人住房抵押貸款風險權重下調(diào)的報道。

高策地產(chǎn)服務機構董事長陶紅兵認為，只要調(diào)控不違背限購紅線，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進。

多部委回應樓市“風聲”

6月6日 住房和城鄉(xiāng)建設部重申

繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。

6月12日 國家發(fā)改委發(fā)表聲明

媒體6月10日發(fā)表題為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道。經(jīng)查，我委最近沒有人接受過《投資者報》記者的采訪，有關報道純屬捏造。

6月14日 中國人民銀行

銀發(fā)〔2012〕142號文中“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”，是對個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限不再進一步放寬，此次仍保持基準利率的0.7倍不變。中央銀行和監(jiān)管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監(jiān)管。

6月14日 銀監(jiān)會發(fā)表聲明

個人住房抵押貸款的風險權重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致。近日，有媒體稱，銀監(jiān)會降低了個人住房抵押貸款的風險權重，純屬誤讀。

6月19日 住房和城鄉(xiāng)建設部

住房和城鄉(xiāng)建設部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

■ 各方

購房者 害怕不趕趟

“房地產(chǎn)市場怎么感覺有些回暖了呢？我們是不是又趕不上趟了？”打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者，“端午節(jié)看了三天二手房，明顯感覺到議價空間收窄了。”

面對近期相關部門的先后澄清和政策重申以及市場似乎回暖的局面，一些購房者確實有些迷惘和著急。

近期，部分房地產(chǎn)標桿城市成交量有所放大，尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大。6月中上旬，北京住宅簽約總套數(shù)已經(jīng)達到15067套，較5月同期上漲14.8%，較去年同期增長57.6%。南京等地甚至出現(xiàn)近期罕見的整夜排隊購房的現(xiàn)象，有的樓盤一天之內(nèi)認購超七成。

“降息和利率折扣優(yōu)惠可減少10萬至20萬元的購房成本，這很難不讓我動心。”李女士的話反映了當下大多數(shù)購房者的心聲。

專家認為，近期降息及房價略降等綜合因素有效刺激了購房者，端午節(jié)前后，因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放，成交量的持續(xù)攀升多數(shù)是由剛需支撐的。

據(jù)新華社電

開發(fā)商 趁“亂”炒需求

今年開發(fā)商策略和去年明顯不同，因為資金壓力，不再捂盤，而是想方設法減少庫存，以價換量，近期更是利用市場揣測引導需求。

利用購房者心理微妙變化、市場對于政策揣測混亂，開發(fā)商釋放有利信息，使得一些購房者趨之若鶩。從目前不少樓盤銷售火熱的情況來看，確實有成效。

數(shù)據(jù)顯示，一些房企近期銷量環(huán)比上漲明顯。其中，保利、恒大創(chuàng)造了銷售業(yè)績史上的最高峰，華潤置地、首創(chuàng)、萬保中恒六大房企齊聚“單月百億俱樂部”。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前市場過度解讀了降息信號和個別城市樓市政策微調(diào)。但其實，房貸政策并沒有放松，尤其對于商住房、寫字樓的調(diào)控力度不減。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將不會改變，對于首套房和改善性住房需求，政策一如既往加大扶植力度，力圖拉動經(jīng)濟。據(jù)新華社電

■ 分析

為何頻調(diào)？ 樓市低迷影響地方土地財政

住建部連續(xù)重申調(diào)控政策不動搖，但各地房地產(chǎn)政策仍頻頻進行微調(diào)。上海易居房地產(chǎn)研究院部長楊紅旭認為，地方政府進行房地產(chǎn)政策微調(diào)的動力在于受樓市調(diào)控的影響，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷，影響到地方財政收入。另外，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的驅動力，嚴重影響了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，因此政府不希望樓市再低迷下去。

此外，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策緊中有松，重點打擊投資性需求，鼓勵剛需置業(yè)，對不同需求進行差異化對待。而河南等地的政策微調(diào)，也是打著剛需旗號進行調(diào)整，這樣的微調(diào)也無可厚非。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，地方經(jīng)濟發(fā)展過于依賴土地財政的路徑短期難以改善，在沒有尋找到替代性產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟的背景下，限購政策執(zhí)行一年多的時間，開發(fā)商銷售困難庫存增加，拿地意愿空前低迷，地方財政的壓力到了一個臨界點，再加上地方政府換屆后迫切需要政績表現(xiàn)，房地產(chǎn)作為拉動投資、消費最快的產(chǎn)業(yè)，無疑被地方政府寄予厚望，因此頻頻出臺松動政策。

房價反彈？ 微調(diào)或使量價齊升

楊紅旭表示，如果多地效仿微調(diào)，可能會引起成交量的增加和房價的反彈，但明顯反彈的可能性還是不大。首先，限購限貸政策沒有完全放開，不少購房人仍處于觀望狀態(tài)；其次，企業(yè)資金壓力仍然很大，以價換量仍是趨勢；再次目前住宅庫存仍處高位，還需要消化一段時間。

郭毅認為，有2008、2009年樓市暴漲暴跌的先例，調(diào)控政策的微調(diào)將極大影響到購房者和開發(fā)商對樓市走向的預期，近期北京商品住宅銷量大幅攀升正是購房者在樓市向好預期下的抄底心態(tài)造成的。雖然房價反彈，有幅度，也有時間，只要限購不解禁，成交價量的反彈不可持續(xù)，但當前，反彈是必然。

會否松綁？ 其他城市或效仿跟進

楊紅旭認為，如果河南的樓市微調(diào)不被叫停的話，其他城市效仿的可能性還是很大。而且“認房不認貸”的政策與國家政策相悖，但可能地方銀監(jiān)局與銀監(jiān)會溝通過，才出這樣的政策出來。

高策地產(chǎn)服務機構董事長陶紅兵也認為，只要調(diào)控不違背限購紅線，出臺支持剛需購房的政策，也是很有可能被默許的。其他城市也會繼續(xù)跟進。河南的政策是對“認房又認貸”的一刀切政策的糾偏，是一種合理的改進，而7折利率也是央行默許的，最終的決定權仍在各大銀行手中。

郭毅則認為，近期寬松的口子越放越大，如果河南微調(diào)政策能夠通過中央關口，那無疑將形成示范效應，房地產(chǎn)調(diào)控岌岌可危

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